Qué es una Hipoteca?
Una hipoteca es un tipo específico de préstamo que facilita la compra de bienes inmuebles mediante el uso de la propiedad como garantía para la deuda. Permite la compra de propiedades que de otra manera excederían la capacidad financiera de los compradores.
Una hipoteca consiste en dos componentes principales; la estructura del préstamo y los términos del contrato. La estructura del préstamo consiste en la tasa de interés, el monto del préstamo, el período de amortización y los pagos periódicos. Tiende a ser lo que la mayoría de la gente piensa en primero cuando piensa en una hipoteca. Efectivamente, la estructura del préstamo determina cuánto dinero se presta, durante cuánto tiempo se lo presta, cuánto cuesta el préstamo en intereses y cómo se lo pagará. La mayoría de la gente tiende a preocuparse por la tasa y el monto de la hipoteca. Esto es como comprar un vehículo basado en el precio y la apariencia sin saber cómo es el motor bajo el capó o cuáles son las características incluidas.
El otro componente principal de una hipoteca es los términos del contrato. Los términos del contrato consisten en todas las reglas, condiciones, concesiones y características especiales que se incluyen en un contrato hipotecario, y pueden hacer o romper la calidad e idoneidad de un préstamo hipotecario. Un contrato bien pensado podría ahorrarle miles durante la vida de su hipoteca.
Como un Corredor Hipotecario le Ayuda a Calificar?
Un corredor hipotecario es un miembro importante de su equipo de profesionales inmobiliarios porque le ayuda a comparar las hipotecas de una variedad de prestamistas con el fin de encontrar no sólo la mejor tasa, sino también la mejor estructura de contrato para cumplir con sus metas y presupuesto. Trabajar con un corredor hipotecario es más fácil que buscar y calificar para una hipoteca solo y no le cuesta nada porque el prestamista nos paga una comisión solo cuando su hipoteca se financia con éxito.
Como con la mayoría de las cosas en la vida, algunos corredores hipotecarios son mejores que otros. Un buen corredor hipotecario debe saber las preguntas correctas sobre sus metas y situación financiera para determinar rápidamente si puede calificar para una hipoteca que cumpla con sus requisitos y ser capaz de hacer sugerencias y un plan si aún no está listo.
Lo mejor es hablar con uno de nosotros temprano en el proceso de comprar una casa porque podemos ayudarle a determinar lo que puede permitirse, cuáles van a ser sus retos y potencialmente salvarle mucho dolor de cabeza. Por lo general, sugerimos que pida una pre-aprobación antes de empezar a ver propiedades específicas.
El proceso de Aprobación Hipotecaria
Discusión Inicial
Uno de los primeros pasos en el proceso de comprar una casa es tener una discusión con un corredor de hipotecas sobre sus metas y situación financiera. Generalmente esto es una llamada telefónica, conversación por correo electrónico, videochat o reunión con un corredor hipotecario donde se le hará varias preguntas sobre sus ingresos, empleo, ahorros, deudas, crédito, y objetivos. El objetivo es ayudarle al corredor a entender su perfil como un candidato potencial, lo que quiere lograr, y los obstáculos potenciales que podrían interponerse en su camino. Sólo necesitará una identificación canadiense válida en esta etapa, pero esté preparado para responder preguntas sobre sus ingresos, deudas y ahorros con la mayor precisión posible.
Pre-Aprobación
Si parece que usted podría calificar para una hipoteca, el siguiente paso es presentar una solicitud formal y sus documentos para revisión. Este paso se denomina pre-aprobación. Su bróker le dará un formulario de solicitud y una lista de documentos para compilar. Una vez que haya llenado la solicitud, dado su consentimiento para acceder a su crédito y compilado todos los documentos necesarios, su corredor hipotecario revisará su solicitud con detalle.
Si todo cumple con los criterios de calificación, el corredor presentará su solicitud a un prestamista para recibir una aprobación condicional. Básicamente, esto es una aprobación temporal para una cierta cantidad de dinero, para un cierto tipo de propiedad, siempre que nada cambie en su situación financiera.
Aprobación Final
Una vez que haya sido pre-aprobado, es un buen momento para comenzar una búsqueda de propiedades más detallada ya que tendrá una idea mucho mejor del rango de precios y el tipo de propiedad que puede permitirse. Trabaje con su agente inmobiliario para encontrar una propiedad adecuada y coloque una oferta. Todavía es mejor condicionar su oferta a la financiación incluso con una aprobación previa en la mano. Una vez que tenga una oferta aceptada, su corredor hipotecario trabajará con el prestamista y su abogado para finalizar el contrato hipotecario, transferir fondos y completar la transacción.
Como Calificar para una Hipoteca
Para entender las pautas de calificación hipotecaria, debe mirar la situación desde la perspectiva de un prestamista. Los prestamistas utilizan pautas de calificación para manejar el riesgo de prestar grandes cantidades de dinero a personas desconocidos y asegurar que es probable que se les pague de nuevo como se acordó. Para determinar la idoneidad de un solicitante de hipoteca, los prestamistas consideran 4 cosas: El anticipo, los ingresos, el crédito y la propiedad hipotecada. Una solicitud hipotecaria es como una silla con cuatro piernas. Si una pierna es un poco más débil que las otras, todavía es posible apoyar la aplicación, pero más de una pierna débil y todo se cae. En general, las 4 piernas necesitan ser proporcionales y estar en equilibrio entre sí.
El Anticipo
El anticipo es la cantidad de dinero que usted provee en una compra inmobiliario. Desde la perspectiva de los prestamistas, es mucho más probable que un prestatario pague su préstamo según lo acordado cuando tienen una porción de su propio dinero invertido en la transacción. En Canadá es un requisito legal tener un mínimo del 5% del precio de compra de la propiedad como anticipo. Esto significa que los prestamistas financiarán 95% del precio de compra como máximo. Algunos prestamistas requerirán pagos iniciales mínimos más grandes para los nuevos inmigrantes con documentación no estándar.
Además del 5% para el pago inicial, los compradores deben tener un 1-2% adicional del precio de compra para cubrir los costos de cierre tales como evaluaciones, inspecciones de propiedades, ajustes de impuestos y honorarios de abogados.
Los Ingresos y Las Deudas
Los prestamistas quieren ver que el prestatario tenga suficiente flujo de caja mensual para cubrir sus pagos hipotecarios, además de todas sus otras obligaciones de deuda mensual. Una regla general es que sus pagos mensuales de deuda (sin incluir la hipoteca) no deben exceder 5-7% de sus ingresos mensuales antes de impuestos, de lo contrario comenzará a restringir el tamaño del préstamo para que puede calificar. Una de las razones principales por las que muchas personas son rechazadas por una hipoteca es porque tienen pagos de automóviles nuevos que toman demasiado de su capacidad de endeudamiento. Cualquier deuda retenida fuera de Canadá también debe ser incluida en los cálculos.
Los prestatarios deben tener un empleo garantizado a tiempo completo, o un mínimo de 2 años de historia laboral con el mismo empleador. Los prestamistas también quieren asegurarse de que todos los impuestos sobre la renta estén actualizados y pagados en su totalidad antes de considerar prestar dinero. Todos los ingresos deben ser verificables y consistentes para ser considerados aceptables.
El Crédito y las Hipotecas
La tercera característica de un solicitante que los prestamistas evaluarán antes de prestarles dinero es su crédito. Los prestamistas quieren asegurarse de que el solicitante demuestre el uso consistentemente responsable del crédito. El comportamiento del crédito pasado es visto como un indicador de los hábitos futuros. Su puntuación de crédito no tiene que ser perfecta, pero 650 generalmente se considera como el mínimo.
Los inmigrantes nuevos que todavía no han logrado establecer suficiente crédito en Canadá pueden utilizar una combinación de un informe de crédito internacional, documentos bancarios de su país de origen y documentos como facturas de teléfono y de servicios públicos para demostrar su solvencia.
La mejor manera de mantener su crédito en buena forma es nunca maximizar ninguna fuente de crédito, siempre pagar el saldo completo de cualquier tarjeta de crédito cada mes y evitar cualquier pago atrasado nunca.
Atributos de la Propiedad
La variable final que los prestamistas considerarán es la propiedad. Quieren ver que sea de calidad suficiente para revender fácilmente en el caso de que el prestamista tiene que recobrar y vender la propiedad para recuperar su dinero. Se prefieren las propiedades residenciales en lugares deseables que cumplan con los códigos de construcción locales y no tienen antecedentes de actividad peligrosa o ilícita. Propiedades como granjas, tierra vacante, casas móviles, propiedades muy antiguas y propiedades en lugares remotos son más difíciles de financiar.
La Hipoteca Correcta para Usted
Encontrar una hipoteca adecuada requiere el equilibrio y el compromiso. Hay que encontrar la intersección entre los programas hipotecarias disponibles, su situación financiera personal y los atributos de la propiedad que desea comprar. Hay muchos prestamistas en Canada y cada uno tiene sus propios criterios únicos para las transacciones que consideraran además de los requisitos legales mínimos. Un corredor hipotecario de calidad puede ayudarle a navegar por las complejidades de encontrar la hipoteca correcta de la misma manera que un agente de bienes raíces le ayuda a encontrar la propiedad correcta.
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